Phép nhân giá trị đô thị
Nghiên cứu mới nhất của Knight Frank (2025) cho thấy, tại Riyadh (Ả-rập Xê-út), giá nhà trong phạm vi đi bộ 15 phút đến ga metro tăng tới 78%, trong khi khu vực xa hơn chỉ tăng 22%. Tại Singapore, giá nhà trong bán kính 400m quanh tuyến Circle Line tăng khoảng 15% sau khi tuyến metro này đi vào hoạt động năm 2012, còn Bangkok ghi nhận mức tăng dao động 7 – 21%, tùy khoảng cách đến ga.
Đối với Việt Nam, “hiệu ứng metro” cũng thể hiện rõ trên bản đồ giá trị đô thị. Báo cáo của Savills (Q3/2024) cho thấy tại Hà Nội, giá căn hộ trong vòng 500m quanh tuyến metro Cầu Giấy – Nhổn tăng hơn 40% chỉ trong một năm. Ở TP.HCM, nhiều dự án nằm dọc tuyến metro số 1 đạt biên độ tăng giá 35 – 70%, cụ thể, khu căn hộ Masteri Thảo Điền tăng từ 35 – 39 triệu đồng/m² (2015) lên 69 – 75 triệu đồng/m² vào quý II/2024.
Sức hút của metro xuất phát từ hai tầng tác động: hạ tầng kết nối khối lượng lớn giúp rút ngắn thời gian, tăng độ tin cậy hành trình, và tái cấu trúc dòng dịch chuyển dân cư – dịch vụ, kích hoạt các tầng trệt thương mại, tạo nhịp dân sinh đô thị vào cả buổi tối.
Trong bối cảnh đó, khu Đông Bắc TP.HCM đang nổi lên như tâm điểm mới của làn sóng hạ tầng, khi hai tuyến metro Thành phố mới – Suối Tiên và metro Thủ Dầu Một – Hiệp Bình Phước đồng loạt bước vào giai đoạn đầu tư, hưởng lợi từ Luật Đường sắt 2025 sửa đổi giúp rút ngắn thủ tục và đẩy nhanh tiến độ.
Tuyến metro Thủ Dầu Một – Hiệp Bình Phước, chạy song song trục Quốc lộ 13, được xem là “mũi khoan hạ tầng” mở rộng không gian đô thị về phía Đông Bắc: gần 22km, tổng vốn hơn 53.000 tỷ đồng, 13 ga trên cao, kết nối trực tiếp với metro số 3 tại Hiệp Bình Phước và có tiềm năng kéo dài tới Chơn Thành – cửa khẩu Hoa Lư, đồng bộ cùng cao tốc CT30. Khi trục sắt đô thị bắt tay cùng đường bộ, hiệu ứng cộng hưởng thường mạnh hơn cấu phần riêng lẻ, nhờ năng lực chuyên chở ổn định của metro chia tải cho QL13 – Phạm Văn Đồng.
Song song đó, QL13 mở rộng 60m với 10 làn xe sẽ rút ngắn quãng đường, tối ưu vận tải. Đó là nền tảng để hình thành “hành lang đô thị động lực” Bắc – Đông Bắc, nơi các cụm việc làm, giáo dục, y tế và thương mại có thể bứt tốc, nhờ tiếp cận thuận tiện và lưu lượng khách ổn định.
“Đòn bẩy kép” và hiệu ứng định giá bền vững
Thực tế, thị trường ủng hộ kịch bản này: tuyến metro số 1 đã khiến giá nhà đất dọc Xa lộ Hà Nội tăng 50 – 70% chỉ trong vài năm, có nơi gần 150%. Theo Savills Việt Nam, bất động sản quanh các tuyến metro có thể tăng thêm 20 – 40% so với khu vực không có hạ tầng tương tự. Dọc Quốc lộ 13, mặt bằng giá trung bình 52 – 55 triệu đồng/m² đang cho thấy đà hấp thụ tốt, và xu hướng tiếp tục leo thang khi “bộ đôi” metro – QL13 cùng được đầu tư.
Quan trọng hơn con số, riêng metro tạo ra ba lớp hiệu ứng định giá bền vững. Thứ nhất, lớp kỳ vọng xuất hiện ngay từ giai đoạn phê duyệt; thứ hai, lớp tái cấu trúc sản phẩm, khi các dự án chuyển sang mô hình đô thị nén vừa, tối ưu bán kính đi bộ, từ đó gia tăng tiện ích tầng đế. Và cuối cùng là lớp định giá theo hiệu quả sử dụng khi vận hành, nơi “khoảng cách theo phút” quan trọng hơn “khoảng cách theo km”, giúp tài sản gần ga duy trì mức giá tốt hơn qua các pha điều chỉnh chu kỳ.
Trong bức tranh đó, Setia Edenia trên Quốc lộ 13 nổi lên như dự án nằm đúng “trái ngọt” cộng hưởng hạ tầng. Vị trí chiến lược tại trung tâm Lái Thiêu, liền kề ga metro tương lai ở ngã tư Cầu Ông Bố và kết nối nhanh với Phạm Văn Đồng – TP Thủ Đức, đặt cư dân vào “vùng thời gian vàng”: tiếp cận các cực việc làm quanh Thủ Đức và lõi trung tâm thuận lợi, trong khi vẫn giữ được độ yên tĩnh của một khu ở quy hoạch bài bản.
Khi QL13 mở rộng, quãng đường Lái Thiêu đến trung tâm TP.HCM chỉ còn khoảng 15 phút, và lợi thế này chuyển hóa trực tiếp thành sức mua thực, nhờ chi phí vận hành đi lại giảm, quỹ thời gian tăng, khả năng chi trả thực tế của hộ gia đình tốt hơn.
Cùng lúc, khi metro 3B hình thành trục chia tải Bắc – Đông Bắc và kết nối với tuyến Thủ Dầu Một – Hiệp Bình Phước, lưu lượng hành khách – dịch vụ dọc QL13 sẽ dày hơn, thu hút bán lẻ, F&B và dịch vụ chăm sóc sức khỏe. Đó là chất liệu để Setia Edenia phát triển hệ sinh thái tiện ích thương mại phong phú, khai thác hiệu quả lưu lượng khách địa phương lẫn kết nối liên vùng.
Lợi thế “kép” của dự án do nhà phát triển hàng đầu Đông Nam Á S P Setia kiến tạo vì vậy không chỉ nằm ở tọa độ, mà ở khả năng chuyển hóa hạ tầng thành giá trị sống và giá trị tài chính cụ thể. Trong 10 phút đi bộ, cư dân tiếp cận Lotte Mart, Bệnh viện Quốc tế Becamex Bình Dương, các trường quốc tế và tương lai là ga metro Ngã tư Cầu Ông Bố; trong 10 phút di chuyển bằng xe, có Aeon Mall, sân golf Sông Bé, cùng các khu công nghiệp lớn của vùng kinh tế.
Vị trí gần kề các “máy kéo” việc làm – tiêu dùng này giúp gia tăng khả năng sử dụng, lấp đầy các khung thời gian trong ngày bằng các hoạt động tiện ích, giải trí. Với nhà đầu tư dài hạn, đó là “ngưỡng an toàn” đến từ thanh khoản đa phân khúc: ở thực, cho thuê chuyên gia – sinh viên, lưu trú ngắn hạn. Với người mua ở thực, đó là chất lượng sống đo đếm được: ít phụ thuộc phương tiện cá nhân, môi trường công cộng sinh động, thời gian cho gia đình nhiều hơn.
Sự công nhận của thị trường, đơn cử như danh hiệu “Best Connectivity Condo Development – Dự án căn hộ có vị trí kết nối tốt nhất” tại PropertyGuru Vietnam Property Awards 2025 mới đây, đã phần nào phản ánh đúng bản chất lợi thế kết nối của dự án, đang và sẽ được khuếch đại khi mạng lưới metro đi vào vận hành.
Khi metro trở thành phương tiện thiết yếu của nhịp sống đại đô thị, các cửa ngõ như Đông Bắc TP.HCM sẽ không chỉ giãn dân hợp lý, mà còn tái cấu trúc mô hình tăng trưởng theo hướng bền vững: mật độ quanh ga, tần suất dịch vụ công cộng, chuỗi bán lẻ – giáo dục – y tế nâng cấp theo nhu cầu mới. Trong quỹ đạo đó, Setia Edenia đứng ở vị trí thuận phong, đón trọn đà dịch chuyển, tận dụng lợi thế hạ tầng thành trải nghiệm sống tiện nghi hôm nay, và giá trị tài chính vững vàng ngày mai. Đây không chỉ là việc hạ tầng mở đường, mà là câu chuyện mở rộng biên độ sống cho một cộng đồng thịnh vượng, đang thành hình ở khu Đông Bắc TP.HCM.
Nguyên Hùng
